Realty Income bleibt der Goldstandard für Einkommensinvestoren. Das Triple-Net-Lease-Modell macht die Dividende auch in Krisenzeiten extrem sicher. Ein Basisinvestment für jedes Einkommensdepot.

🔎 Jetzt schauen wir uns das Ganze mal im Detail an:

🏗️ Das Geschäftsmodell (Wie wird Geld verdient?)

1. Kernaktivität: Der „Monthly Dividend Company“ auf der Spur

Realty Income ist ein Real Estate Investment Trust (REIT), der sich auf den Erwerb und die Verwaltung von freistehenden Gewerbeimmobilien spezialisiert hat. Das Unternehmen agiert ausschließlich im B2B-Bereich.

Das Hauptprodukt ist die Bereitstellung von hochgradig fungiblen (vielseitig nutzbaren) Gewerbeflächen. Die Besonderheit liegt im Triple-Net-Lease-Modell (NNN): Hierbei trägt der Mieter neben der Grundmiete auch alle operativen Kosten wie Grundsteuern, Versicherungen und Instandhaltung. Realty Income fungiert somit eher als Finanzierungspartner und Verwalter denn als klassischer „Vermieter“, der sich um Reparaturen kümmern muss.

2. Umsatzquellen: Kalkulierbare Cashflows durch Miete

Die Einnahmen fließen fast ausschließlich durch langfristige Mietverträge, die meist eine Laufzeit von 10 bis 20 Jahren haben.

Wiederkehrende Umsätze: Das Modell basiert zu 100 % auf wiederkehrenden Mieteinnahmen.
Wachstumsmechanismus: Die Verträge enthalten oft jährliche Mietsteigerungen (Rent Escalators), die organisch für Wachstum sorgen.
Diversifikation: Die Mieten stammen von über 1.500 verschiedenen Mietern aus ca. 90 Branchen, was das Ausfallrisiko einzelner Sektoren minimiert.

3. Der Burggraben (Moat): Kostenvorteile (Cost of Capital)

Der entscheidende Wettbewerbsvorteil von Realty Income ist der Kostenvorteil beim Kapital.

Begründung: Als einer der wenigen REITs mit einem erstklassigen A-Rating (S&P/Moody’s) kann sich Realty Income am Kapitalmarkt günstiger Geld leihen als die meisten Konkurrenten. Da das Geschäftsmodell darauf basiert, Immobilien mit einer höheren Rendite zu vermieten, als die Refinanzierung kostet (der sogenannte „Spread“), führt günstigeres Kapital direkt zu höheren Margen und ermöglicht es dem Unternehmen, auch bei Bieterverfahren für Top-Immobilien aggressiver aufzutreten.

4. Marktstellung: Der Gigant im Einzelhandels-REIT-Sektor

Realty Income ist der unangefochtene Marktführer im Bereich der Triple-Net-Lease-REITs und Mitglied im S&P 500.

Regionale Verteilung (Stand ca. Ende 2023/Anfang 2024):

USA: Das Kerngebiet mit einer Präsenz in allen 50 Bundesstaaten (ca. 82 % des Portfolios).
Europa: Ein stark wachsendes Segment, vor allem im Vereinigten Königreich (ca. 10–11 %). Weitere Anteile entfallen auf Spanien, Italien, Frankreich und Irland (zusammen ca. 7 %).

Das Unternehmen fokussiert sich bei seinen Mietern primär auf rezessionsresistente Branchen wie Lebensmittelgeschäfte (Walgreens, 7-Eleven) oder Baumärkte.

5. Zusammenfassung

Realty Income kauft Gewerbeimmobilien von bonitätsstarken Unternehmen, vermietet diese langfristig zurück und schüttet die stabilen Mieteinnahmen – abzüglich der Finanzierungskosten – monatlich als Dividende an seine Aktionäre aus.

💰 Dividenden-Deep-Dive

Warum ist die Dividende bei Realty Income sicher?

1. Aktuelle Kennzahlen

Realty Income bleibt seinem Ruf als verlässlicher Monatszahler treu. Die Aktie hat Anfang 2026 eine starke Performance gezeigt, was die Rendite im Vergleich zu den Vorjahren leicht gedrückt, aber die fundamentale Stärke unterstrichen hat.

Dividendenrendite: Aktuell ca. 5,3% (basierend auf einem Aktienkurs von ca. 50 € und einer annualisierten Dividende von 2,72 €).
Auszahlungsintervall: Monatlich. Dies ist das Markenzeichen des Unternehmens und ermöglicht Anlegern einen regelmäßigen Cashflow und einen effizienten Zinseszinseffekt bei Reinvestition.

2. Ausschüttungsquote (Payout Ratio)

Bei REITs (Real Estate Investment Trusts) ist das klassische EPS (Gewinn je Aktie) aufgrund hoher Abschreibungen irreführend. Maßgeblich ist der AFFO (Adjusted Funds From Operations).

AFFO Payout Ratio: Diese liegt aktuell bei ca. 75% bis 76%.
Nachhaltigkeit: Ein Wert unter 80% gilt im REIT-Sektor als sehr sicher und nachhaltig. Er bietet Realty Income genug Puffer, um die Dividende auch bei Leerständen zu halten und gleichzeitig Kapital für neue Immobilienakquisitionen einzubehalten.

3. Historie & Wachstum

Realty Income beeindruckt durch eine der konsistentesten Historien am gesamten Aktienmarkt.

Zahlungskontinuität: Seit 57 Jahren (seit Gründung 1969) wird eine Dividende ohne Unterbrechung gezahlt.
Wachstumsdauer: Die Dividende wurde seit dem Börsengang 1994 jährlich gesteigert – aktuell seit 31 aufeinanderfolgenden Jahren.
Wachstumsraten (CAGR):
- Letzte 5 Jahre: ca. 2,9% p.a.
- Letzte 10 Jahre: ca. 3,6% p.a.
- Hinweis: Das Wachstum ist moderat, aber stetig und liegt historisch meist leicht über der Inflationsrate.

4. Dividenden-Sicherheit

Die Sicherheit der Dividende wird durch das Geschäftsmodell des „Triple-Net-Lease“ gestützt, bei dem die Mieter Steuern, Versicherungen und Instandhaltung tragen.

Finanzielle Gesundheit: Das Unternehmen hält ein A- Rating (S&P) bzw. A3 (Moody’s). Die Verschuldung (Net Debt to EBITDA) ist mit ca. 5,4x stabil und im Branchenvergleich niedrig.
Rezessionsresistenz: Während der Finanzkrise 2008 und der COVID-19-Pandemie konnte Realty Income die Dividende nicht nur halten, sondern steigern. Die Diversifikation über 15.000 Immobilien und über 1.500 Mieter in defensiven Branchen (Lebensmittel, Apotheken, Logistik) minimiert das Risiko erheblich.
Warnsignale: Aktuell sind keine akuten Warnsignale sichtbar. Das Portfolio weist eine Vermietungsquote von über 98% auf.

5. Status: Aristokrat oder König?

Realty Income ist ein offizielles Mitglied des S&P 500 Dividend Aristocrats Index.

Dividenden-Aristokrat: Ja (über 25 Jahre Steigerung und im S&P 500 gelistet).
Dividenden-König: Nein, diesen Status erreicht man erst nach 50 Jahren kontinuierlicher Steigerung. Mit aktuell 31 Jahren Steigerung ist der Weg dorthin noch lang, aber die Basis ist außergewöhnlich solide.

6. Fazit

Realty Income ist Anfang 2026 weiterhin das „Basis-Investment“ für Einkommensinvestoren. Die Kombination aus einer Rendite von über 5%, monatlicher Zahlung und einer moderaten Ausschüttungsquote macht die Dividende zu einer der sichersten im Immobiliensektor.

📊 Bewertung & Kennzahlen (Ist der Preis fair?)

1. Historischer Vergleich

Bei einem REIT wie Realty Income ist das klassische KGV wenig aussagekräftig. Wir blicken stattdessen auf das P/AFFO (Preis zu den bereinigten operativen Cashflows). Aktuell liegt dieser Wert bei etwa 14,8x. Im Vergleich zum 5-Jahres-Durchschnitt von fast 18x wird die Aktie deutlich günstiger gehandelt als üblich. Der Markt preist hier noch immer die Nachwirkungen der hohen Zinsen ein, was historisch gesehen oft ein guter Einstiegszeitpunkt war.

2. Rendite-Check

Die aktuelle Dividendenrendite liegt bei ca. 5,33 %. Da der historische Mittelwert der letzten 5 Jahre bei etwa 4,45 % liegt, erhalten Anleger derzeit fast einen Prozentpunkt mehr Rendite für ihr eingesetztes Kapital. Eine Rendite, die so deutlich über dem eigenen Schnitt liegt, ist bei einem stabilen Geschäftsmodell wie dem von „The Monthly Dividend Company“ ein klassisches Indiz für eine Unterbewertung.

3. Bilanz-Check

Die Verschuldung, gemessen am Verhältnis Net Debt zu EBITDA, steht aktuell bei einem starken Wert von 5,4x. Damit liegt Realty Income nicht nur unter seinem eigenen 5-Jahres-Schnitt (6,1x), sondern auch am unteren Ende der Zielvorgaben des Managements. Mit einem A-Rating (S&P) ist die Bilanz „festungsgleich“ und bietet genug Puffer, um auch bei länger anhaltenden Zinsniveaus profitabel zu wachsen und die monatlichen Dividenden sicher zu leisten.

4. Fairer Wert

Basierend auf dem aktuellen Analysten-Konsens und dem Dividend Discount Model (DDM) liegt der geschätzte faire Wert der Aktie bei ca. 61,30 USD, was umgerechnet etwa 56,20 € entspricht. Beim derzeitigen Kurs von rund 51,90 € ergibt sich daraus eine Sicherheitsmarge von knapp 8 %. Die Aktie hat somit fundamentales Aufwärtspotenzial, zusätzlich zur monatlichen Rendite.

5. Fazit zur Bewertung

Die Realty Income Aktie ist aktuell als qualitatives Schnäppchen einzustufen. Alle wichtigen Bewertungskennzahlen (P/AFFO, Dividendenrendite) signalisieren eine Unterbewertung gegenüber der historischen Norm. Besonders beeindruckend ist die im Zeitverlauf sinkende Verschuldung bei gleichzeitigem Wachstum. Für langfristig orientierte Einkommensinvestoren bietet das aktuelle Niveau ein attraktives Chance-Risiko-Profil.

⚖️ Chancen vs. Risiken (SWOT)

1. Chancen & Stärken (Bull-Case)

Zinssensitivität als Kurstreiber: Als REIT (Real Estate Investment Trust) profitiert Realty Income massiv vom aktuellen geldpolitischen Umfeld. Da für 2026 weitere Zinssenkungen der Zentralbanken (Fed/EZB) eingepreist sind, sinken die Refinanzierungskosten für neue Zukäufe. Gleichzeitig werden die stabilen Dividendenrenditen (aktuell ca. 5,3 %) im Vergleich zu sinkenden Anleiherenditen für Anleger wieder attraktiver, was zu einer Ausweitung der Bewertungsmultiplikatoren (P/AFFO) führen kann.
Dominante Marktstellung und Skaleneffekte: Mit über 15.500 Immobilien verfügt das Unternehmen über eine Größe, die es ihm ermöglicht, Kapital zu deutlich günstigeren Konditionen aufzunehmen als kleinere Konkurrenten (A3/A- Credit Rating). Diese „Cost of Capital“-Prämie erlaubt es Realty Income, auch in einem kompetitiven Markt profitabel zu wachsen und Akquisitionen im Milliardenbereich (wie zuletzt im Bereich Datencenter und Gaming) zu stemmen.
Robustes Triple-Net-Lease-Modell: Das Geschäftsmodell basiert auf Verträgen, bei denen die Mieter für Steuern, Versicherungen und Instandhaltung aufkommen. Dies schützt die Margen von Realty Income vor inflationären Kostensprüngen. Da ein Großteil der Mieten von rezessionsresistenten Ankermietern (z. B. 7-Eleven, Walgreens, Dollar General) stammt, ist der Cashflow auch bei konjunktureller Eintrübung äußerst prognostizierbar.
Wachstumsmarkt Europa: Während der US-Markt für Net-Lease-Immobilien bereits stark konsolidiert ist, bietet Europa enormes Expansionspotenzial. Realty Income hat hier in den letzten Jahren massiv investiert. Diese geografische Diversifikation reduziert die Abhängigkeit vom US-Einzelhandel und eröffnet neue Quellen für das Dividendenwachstum.

2. Risiken & Schwächen (Bear-Case)

Klumpenrisiko im stationären Einzelhandel: Trotz Diversifizierung stammen über 70 % der Mieten aus dem Einzelhandel. Auch wenn es sich um „Essential Retail“ handelt, setzen Trends wie E-Commerce und verändertes Konsumverhalten langfristig auch etablierte Mieter unter Druck. Ein prominentes Beispiel ist die Apothekenkette Walgreens, die als Top-Mieter mit Filialschließungen zu kämpfen hat, was die Wiedervermietungsquote (Occupancy) belasten könnte.
Verlangsamtes relatives Wachstum durch Größe: Aufgrund der massiven Marktkapitalisierung von über 50 Mrd. USD muss Realty Income jedes Jahr Milliarden investieren, um das Wachstum pro Aktie (AFFO per Share) auch nur im niedrigen einstelligen Prozentbereich zu halten. Für Anleger bedeutet dies, dass die Zeit der zweistelligen Kurszuwächse vorbei sein könnte und die Aktie eher als „Bond-Ersatz“ mit geringerem Wachstumsprofil agiert.
Abhängigkeit vom Kapitalmarkt (Shareholder Dilution): Um zu wachsen, ist Realty Income gesetzlich verpflichtet, 90 % des Gewinns auszuschütten, und kann somit kaum Kapital reinvestieren. Wachstum wird primär durch die Ausgabe neuer Aktien finanziert. Sollte der Aktienkurs sinken, steigt die Gewinnverwässerung bei Kapitalerhöhungen, was das Dividendenwachstum pro Aktie bremsen oder im Extremfall stagnieren lassen kann.
Refinanzierungsrisiko bei „Higher for Longer“: Sollte die Inflation hartnäckiger bleiben als erwartet und die Zinsen 2026 doch nicht so stark sinken wie erhofft, droht eine Neubewertung nach unten. Die hohen Schuldenstände (ca. 25,8 Mrd. USD), die zur Finanzierung des Portfolios aufgenommen wurden, müssen über die nächsten Jahre zu potenziell höheren Zinsen rolliert werden, was den für Dividenden verfügbaren Cashflow direkt schmälert.

3. Fazit: Realty Income bleibt 2026 ein Qualitätsanker für Einkommensinvestoren, der vor allem von einem sinkenden Zinsumfeld profitiert. Die Aktie ist jedoch kein Selbstläufer; Anleger sollten insbesondere die Bonität der Top-Mieter und die Effizienz der Europa-Expansion im Auge behalten.

🏁 Fazit

1. Marktanalyse & Fazit: Realty Income

Realty Income präsentiert sich zu Beginn des Jahres 2026 in einer robusten Verfassung. Das Unternehmen hat die Phase der volatilen Zinspolitik der Vorjahre erfolgreich genutzt, um sein Portfolio durch strategische Zukäufe in Europa und im Bereich der Datenzentren weiter zu diversifizieren. Mit einer Marktkapitalisierung von über 55 Mrd. USD und der kürzlich abgeschlossenen Milliarden-Offensive zur Stärkung der Bilanz festigt der „Monthly Dividend Company“-REIT seine Marktführerschaft. Fundamental überzeugt die Aktie durch eine stabile Belegungsquote und eine gesunde Cashflow-Entwicklung ( $AFFO$ ), die das moderate, aber stetige Dividendenwachstum weiterhin absichert.

Das Chance-Risiko-Verhältnis ist aktuell als attraktiv einzustufen. Während die Aktie charttechnisch in einen stabilen Aufwärtstrend übergegangen ist und zuletzt die 52-Wochen-Hochs im Bereich von 61 USD testete, liegt die Bewertung (gemessen am historischen Multiplikatoren-Durchschnitt) noch immer in einem fairen bis leicht unterbewerteten Bereich. Das Risiko einer massiven Abwertung ist aufgrund der defensiven Mieterstruktur (v.a. Basiskonsumgüter) gering, während das Aufwärtspotenzial durch sinkende Refinanzierungskosten im aktuellen Marktumfeld 2026 gestützt wird.

2. Anlegertyp-Check

Konservative Einkommens-Investoren: Ideal geeignet. Die monatliche Ausschüttung und die extrem hohe Stabilität der Dividende machen die Aktie zu einem defensiven Anker im Depot.
Dividenden-Wachstums-Strategen: Bedingt geeignet. Das Wachstum der Dividende ist zwar stetig, mit ca. 2–3 % p.a. jedoch eher moderat.
Spekulative Value-Anleger: Eher ungeeignet, da die Aktie aufgrund ihres Geschäftsmodells keine massiven Kurssprünge, sondern eine stetige Gesamtrendite anstrebt.

📌 Quick-Summary-Box

Auf den Punkt gebracht: Realty Income (O)

🎯 Fazit in einem Satz: Ein defensiver Qualitäts-REIT, der Anfang 2026 durch Bilanzstärke und attraktive monatliche Cashflows überzeugt.
💰 Dividenden-Check: Sehr sicher; monatliche Zahlung mit einer Rendite von ca. 5,3 %.
⚖️ Bewertung: Fair bewertet (mit leichtem Abschlag zum inneren Wert).
🛠️ Strategie: Basis-Investment für Einkommensdepots.
🚦 Empfehlung: 🟢

Wichtiger Disclaimer: Keine Anlageberatung! Die hier dargestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren dar. Investitionen in Aktien sind mit Risiken verbunden.

Ist Realty Income immer noch der Goldstandard?

Aktienanalyse von Realty Income Corp.

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